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有专家说房价要跌了,你信吗? [复制链接]

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发表于 2017-4-19 19:03:30 |显示全部楼层
李迅雷:房价居高不下是一种可怕的时滞

2017年04月19日04:52 证券时报 4




  房价居高不下是一种可怕的时滞




  由于经济活动存在上下游之间、内外部之间的传导过程,故出现“时滞”现象。

此外,由于传导速度有快有慢,使得“时滞”也有长有短。例如,在自然界我们总是

先看到闪电,然后听到雷声,这是因为光速比声速快得多,故雷声相对于闪电而言存

在时间的滞后。然而,不少人害怕轰鸣的雷声甚于划过长空的闪电,但实际上雷声不

具备杀伤力,闪电才是真正有破坏性的力量。




  正是由于经济活动的这种“时滞”,使得人们时常被表象迷惑,甚至导致决策失

误。例如,对于此轮周期性行业的回暖,不少人认为是新一轮经济周期的崛起,那为

何不是经济下行这一中长周期中的短暂反弹呢?中国经济增速的高点出现在2007年,

在2008年美国次贷危机之后,中国推出了两年四万亿元的基建投资刺激政策,这一政

策至2011年基本结束,但随着经济增速的进一步下行,政府终于在2012年中期启动了

新一轮的经济刺激。




  2013年起,我国的基建投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业)增速再

度回升,投资规模达到7.1万亿元,之后三年(2014-2016年)分别达到8.7万亿元、

10.1万亿元和11.9万亿元,连续四年维持超过或接近20%的高增长,但同期制造业投

资增速却大幅回落,从2012年的22%回落至2016年的4.2%。与此同时,GDP增速也从2012

年的7.7%降至2016年的6.7%,说明尽管政府试图通过大力度的基建投资实现稳增长,

但实际效果并不理想。




  不过,中上游行业连续几年去产能和刺激需求,势必会带来中上游生产资料价格

的上涨,如2015年末开始,钢铁等一批大宗商品价格开始蠢蠢欲动,但宏观层面的刺

激政策却丝毫不敢懈怠,2016年一季度信贷规模达到4.6万亿元,超过2009年为应对

次贷危机时的投放规模。因此,尽管经济出现了转好的兆头,但由于时滞的存在,导

致了政策上的过度刺激。不仅决策层很难把握经济的冷热度,民企也同样难以做出正

确的判断,如2016年第一季度民间投资出现了断崖式下滑,这相当于在经济增速的短

期最低点“出货”。




  不难发现,PPI的同比数据自2012年3月开始为负,持续了四年多,直至2016年的

9月才由负转正,但PPI的环比数据则从2016年的3月就开始转正。总体而言,实体经

济中民间投资者的整体行为与资本市场上散户投资者的整体行为没有太大差异,即都

是追涨杀跌,其中一个重要原因就是时滞因素,若持续不断的巨大投入并未在一段时

间之后达到预期效果,就会使人们对经济更加悲观。




  如今,无论是官方还是民间,大家对未来经济似乎又有了信心,因为公布的数据

很靓丽,如今年1-2月份,全国规模以上工业企业实现利润总额同比增长31.5%,就连

出口在3月份都增长了16.4%,创出两年来的新高。此外,发电量、铁路货运量等指标

也创出多年来的新高,但这其中大部分数据都可以归结为2012年中期以来经济持续刺

激所带来的滞后反应。




  靓丽数据背后需要关注两个方面:一是时滞因素,二是投入因素。时滞因素不再

赘述,研究投入因素则是为了考察投入产出比。2016年下半年以来各项经济指标的好

转,与政府部门举债、国企高投资和居民加杠杆有关,伴随着商业银行信用的大幅扩

张,如在2012-2016年的短短四年,商业银行总资产增加了100万亿元,这包含了国企

的信贷扩张、地方政府的债务置换以及PPP等。




  当然,从另一个角度来看,也说明了中国政府在组织资源方面的能力非常强,这

是西方国家政府望尘莫及的,如2016年中国政府与国企的投资占GDP的比重接近40%,

大约是美国政府投资占GDP比重的10倍左右。从这个角度而言,我们似乎不用太担心

今后几年政府稳增长的能力,但要改变经济下行趋势,恐怕也很难。而且,从短期来

看,库存周期似乎也步入了去库存阶段。




  当下,相信房价不会跌的人应该占大多数。从统计规律看,在判断市场趋势时,

大多数人的一致预期总是错的。




  记得在2003年初的时候就有人和我说,美国的房价已经涨了十年,应该不会下跌

。我观察了几年,果然如此。到了2005年,就连保守的美联储主席格林斯潘向国会作

证时,也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。尽管当时大家对于存在泡

沫的观点比较一致,但有经济学家形容为“啤酒泡沫和咖啡(卡布基诺)泡沫”,互

相之间不会“串联”而形成更大的泡沫。各个地方也是根据本地情况调节市场,迫使

泡沫慢慢消退。也有的经济学家认为“贷款渠道的多元化”、“产品结构的多元化”

、“贷款利率的多元化和多选择的重新贷款机制”以及“房地产消费结构呈多元化趋

势”使得泡沫不会破灭。




  不幸的是,正是在这种一致预期下,2006年美国房价出现了下跌势头,2007年8

月起次贷危机席卷美国、欧盟及日本的金融市场。人们总是习惯为现状找理由,我们

如今也是如此,认为中国特色的房地产市场尽管存在泡沫,但房价绝不会下跌,因为

土地是受管制的,即供给有限,国家有调控能力。这与2005年的时候,美国人民对“

美国特色”房地产市场不会下跌的认识不是有着惊人的相似吗?




  实际上,1993年起这轮美国房地产牛市中,房地产开发投资增速的高点发生在2000

年,但房价下跌则发生在2006年,说明房价滞后投资增速的拐点六年才开始下跌。中

国房地产开发投资增速的高点出现在2010年,达到33%,如今已经回落到个位数,说

明房地产作为周期性行业,一定会经历从繁荣到衰退的过程,只是很难预测衰退的具

体时间。




  与这轮经济短周期的反弹是通过持续不断的刺激政策最终才实现的一样,PPI经

历了四年半的负增长才转负为正。同样,对房地产进行调控的政策很早就实施了,但

效果一直很不理想。自去年下半年开始,国家对房价的调控力度应该是这么多年来最

严厉的——“房子是用来住的、不是用来炒的”,限购、限贷、限价等措施在越来越

多的城市推出。若2017年及今后几年房价继续上涨,则房地产政策还将继续收紧,这

样对峙下去,意味着房价泡沫会越吹越大,一旦破裂,对经济的杀伤力肯定更大,就

好比过去只需在三米跳板跳水,今后将不得不在十米跳台上往下跳了。




  房价泡沫破裂几乎在任何一个国家都难以避免,尽管决策者都不希望这一情况发

生。但由于人们的认知能力所限,政策调控上容易出现矫枉过正问题。例如,早在2003

年,有关部委就联合发文(《关于制止钢铁电解铝水泥行业盲目投资若干意见的通知

》-102号文)提出,“目前,钢铁、电解铝和水泥三个行业的在建项目生产能力大大

超过了预期需求,必将导致生产能力过剩、市场无序竞争、浪费资源和污染环境,甚

至造成金融风险和经济社会其他方面的隐患”。




  事实上,2003年我国钢铁产能尚不到3亿吨,2003-2007年中国正处在重工业化的

高速发展期,限产并不合时宜。如今,仅河北省的钢铁产能就超过了3亿吨,全国则

超过了12亿吨。可见,对预期需求的判断往往很难准确,实际需求大大超过预期;此

外,最应限制钢铁企业发展的缺水省份河北,产能扩张的规模却是最大的,由此也带

来了京津冀地区的严重污染。




  但是,调控政策的钝化不等于政策的时滞效应不会发生,最可怕的是,那么多调

控政策不断累积,最终可能出现“最后一根稻草压死骆驼”的现象。由于房价上涨从

本质而言就是人口现象,根据人社部对500个村的农村劳动力转移就业监测数据,今

年一季度在外务工的人数为27.9万人,同比减少2.1%。这应该是中国自上世纪80年代

改革以来首次出现外出农民工的负增长,而中国流动人口的减少则发生在2015年。此

外,作为购房主力的25-45岁群体人数的减少,也出现在2015年。我同时还发现,过

去作为人口净流出省份的安徽,去年常住人口竟然增加了60多万,这意味着其他发达

省份或大城市的人口流入量在放缓甚至减少。那么,推动房价上涨的动力来自哪里呢

?除了货币扩张因素之外,其他如改善性需求等解释力度不大。




  人口老龄化和人口流动负增长等对房价存在抑制作用的因素未能充分显示作用,

我认为同样是一个时滞现象。资本品价格的上涨或下跌,都会形成一种趋势,趋势一

旦形成,其惯性作用要大大超过消费品,这是因为投资者的趋利性和非理性程度超过

了消费者。在房价上涨的时候是如此,一旦下跌,我相信也会如此。认为房价只会涨

、不会跌,或者要跌也只是小幅度调整的观点之所以被广泛接受,是因为当前房价正

处在持续上涨的惯性之中,因而忽视了负面的力量正在不断强化。




  美国1993-2006年这轮房地产牛市中,房价年均涨幅大约为6%,在2006-2008年次

贷危机中,全国房价的累计跌幅平均为20%左右,个别城市甚至接近50%。




  中国2000-2010年这十年间房价涨幅最快,年均涨幅超过15%,2011年之后房价从

普涨过渡到结构性上涨,6年累计涨幅为40%(中国指数研究院公布的百城房价加权指

数),尽管后期涨幅趋缓但累计涨幅远超美国上一轮房地产牛市,如北上深三地房价

的累计涨幅估计在15倍以上。此外,这些年来居民房贷余额的增速在不断加快,2016

年新增居民房贷达到4.96万亿元,城镇居民用于购房的支出占当年城镇居民可支配收

入总额的23%,工、农、中、建四大行60%以上的贷款是居民房贷。居民购房加杠杆如

此之迅猛,是否有点美国当年次贷膨胀的味道呢?




  居民部门大比例举债购房的时候,其消费能力和需求就会减弱,故CPI已经连续

两个月在1%以下,这就是所谓的按下葫芦浮起瓢。所以,切勿低估时滞效应,社会经

济是一个大系统,投资与消费往往此消彼长。当你注意到有几种资产价格泡沫泛起时

,实际上泡沫早已扩散了,能够实行管制的,只是大系统中的很小一部分。




  (作者为中泰证券首席经济学家、研究所所长)

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我相信,辽宁东港市的房价会跌。

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